Год нежданных рекордов: каким был 2020-й на рынке новостроек Московского региона
Всего 12 месяцев тому назад от наступающего года ждали немногого: большинство прогнозов основывалось на том, что 2020-й станет годом адаптации к новым правилам долевого строительства. Реальные итоги оказались куда интереснее.
Изменения произошли на всех уровнях — от кадровых перестановок в правительстве и профильном министерстве до рыночных трендов. При этом год оказался отмечен сразу несколькими рекордами.
Ипотечный бум
Безусловно, самое знаковое событие года — запуск госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Мера, которая была принята в апреле как антикризисная, оказалась для рынка новостроек настоящим уколом адреналина. В октябре в столице был зафиксирован ипотечный рекорд: по статистике Росреестра, в городе было зарегистрировано 12 тыс. договоров ипотечного кредитования — абсолютный максимум за всю историю рынка. «Конечно, октябрьский скачок во многом объяснялся желанием успеть в программу — изначально срок ее действия ограничивался ноябрем, — говорит генеральный директор УК Атлант Иван Мотохов. — Но и сейчас, когда уже программу продлили до середины 2021-го, доля ипотечных сделок остается на высоком уровне. В жилых комплексах ГК Атлант эта доля составляет 60-65%, но это дома с высокой степенью готовности. В то же время на рынке есть проекты, где с ипотекой совершается 80-85%».
Так что 2020-й можно с уверенностью назвать годом ипотечных рекордов.
Возвращение инвесторов
Неожиданную «помощь» рынок новостроек получил из банковской сферы. Ухудшение условий по банковским депозитам из-за исторически низкой ключевой ставки ЦБ, рост курса валют, - все это повысило привлекательность инвестиционных сделок. Дополнительным стимулом стало активное пополнение первичного рынка новыми (и, соответственно, не дорогими) предложениями и рост цен на жилье в целом. «На рынок потянулись “непрофессионалы” — физлица, не ставящие прямой целью заработок на недвижимости, но рассматривающие ее в качестве инструмента сохранения накопления, - рассказывает Иван Мотохов. – В условиях, когда для покупки квартиры достаточно 2,5-3 млн рублей, таких людей оказалось достаточно много».
В результате средний уровень доли инвестиционных сделок в столичных проектах вырос до 30-35%, а в некоторых новых ЖК в течение первого месяца продаж отмечался показатель и в 50-55%.
Рекордные продажи
Производной ипотечного и инвестиционного бумов стал еще один рекорд — рекорд продаж. «Статистика продаж большинства крупных застройщиков региона говорит о крайне успешном 3-м квартале, при этом уже видно, что и 4-й квартал идет более чем активно, — отмечает Иван Мотохов. — Так, по опубликованным данным Росреестра, в октябре на первичном рынке столицы зарегистрировано 9,9 тыс. ДДУ — на 70% больше, чем в октябре 2019-го».
Причины рекорда понятны: исторически низкие ипотечные ставки плюс большое количество новых проектов, выведенных на рынок по интересным ценам, плюс стремление сохранить сбережения.
Рост чека сделки
Высокий лимит по кредиту, установленный ипотечной госпрограммой для столичного региона, привел к росту спроса на более дорогие лоты: двух- и трехкомнатные квартиры, просторные «однушки», квартиры с отделкой от застройщика. Кроме того, интерес к более просторным квартирам вырос и в свете массового перехода на удаленную работу, который явно станет длительным трендом на рынке труда. Тем более, что «ипотечный» бюджет 12 млн рублей дает достаточно широкий выбор не только в Московской области, но и в столице. «В проектах ГК “Атлант” мы фиксируем 15-процентный прирост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры, - отмечает Иван Мотохов. - Все это сказывается на росте среднего чека сделок с новостройками».
Квартиры против апартаментов
Еще один «рекордный» тренд 2020 года — сокращение предложения апартаментов, особенно в сегменте массового спроса. Так, по оценкам экспертов, за год предложение апартаментов сократилось примерно на 15%, а в сегменте комфорт-класса — более чем на 50%.
Причины вполне понятны. Во-первых, формат апартаментов стал понятнее покупателю — вместе со своими особенностями в виде отсутствия постоянной регистрации, высокими коммунальными расходами, налоговой спецификой — и это выразилось в снижении спроса. Во-вторых, льготная ипотека не распространяется на этот тип недвижимости, поэтому ни один из столичных рекордов 2020 года не затронул сегмент апартаментов.
Таким образом, можно предположить, что, даже если инициатива по полному запрету апартаментов не будет реализована, формат в ближайшие годы практически полностью уйдет из сегмента массового спроса в премиум и элитный сегменты.
В целом, резюмируют в ГК «Атлант», 2020 год оказался предельно необычным: сочетание целого ряда негативных факторов (ослабление рубля, весенний карантин, осенняя вторая волна пандемии) не убило рынок, но создало исторически выгодные условия для всех участников рынка.